En los últimos años, Colombia se ha convertido en un destino popular para turistas y expatriados norteamericanos que buscan mudarse al extranjero, y como resultado cada vez más personas se interesan por los bienes raíces de Colombia.
Ya sea que estés buscando casas en venta en Colombia para reubicar a tu familia, jubilarte o alquilar como una propiedad de inversión, hay mucho que considerar.
Tendrás que decidir si vale la pena comprar una propiedad en Colombia basándote en los beneficios y desventajas de tener una casa en el país y en el lugar que elijas para comprarla.
Para ayudarte a examinar tus opciones, nuestro equipo aquí en Remitly elaboró esta guía para encontrar y comprar propiedades en venta en Colombia.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Colombia?
A diferencia de muchos otros países caribeños y latinoamericanos, Colombia ofrece a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que disfrutan los ciudadanos y los residentes permanentes.
Como resultado, eres libre de buscar casas en venta en Colombia en cualquier lugar que elijas. Tampoco tendrás que preocuparse por tener a un ciudadano como copropietario o arrendar la propiedad al gobierno, como lo harías al comprar bienes raíces internacionales en otros lugares.
Si quieres mudarte a Colombia, visita nuestra guía sobre cómo obtener una visa de nómada digital.
¿Por qué comprar una propiedad en Colombia?
Comprar propiedades como casas en Colombia tiene algunas ventajas importantes. Sigue leyendo para explorar algunas de las razones por las que puedes considerar la compra de bienes raíces en el país.
Vía de acceso a la residencia simplificada
Para quienes deseen trasladarse al país, la compra de casas colombianas puede ser la puerta de entrada a un visado de residencia.
El programa de visados para inversores residentes de Colombia permite obtener un visado de residencia permanente a las personas que posean bienes por un valor mínimo de 200.000 USD. Sus cónyuges o parejas permanentes también suelen tener derecho al visado. En general, los propietarios pueden obtener visados para sus padres e hijos si dependen económicamente de ellos.
Tipos de cambio favorables
Con el aumento del valor del dólar estadounidense y del euro, los tipos de cambio del peso colombiano favorecen a los extranjeros que buscan comprar casas y terrenos en venta en Colombia.
Las divisas extranjeras ahora compran más pesos que en años pasados, lo que permite a los compradores ahorrar hasta un 30% en comparación con lo que habrían pagado antes de la apreciación de las principales divisas mundiales.
Bajo costo de vida
En general, el costo de vida en Colombia es mucho más bajo que en Estados Unidos, Canadá y Europa. Los costes medios mensuales son un 75% más baratos que en EE.UU. Mientras que EE.UU. es el quinto país más caro del mundo para vivir, Colombia ocupa el puesto 164.
Incluso en las principales ciudades de Colombia, el costo de vida es inferior al de las ciudades más grandes de EE.UU. Por ejemplo, quienes busquen una propiedad en Bogotá (Colombia) pueden disfrutar de costos mensuales de 70,8% menos en promedio que en Nueva York, mientras que quienes estén pensando en comprar una propiedad en Medellín (Colombia) encontrarán unos costos un 69,5% inferiores a los de la Gran Manzana.
Las personas que compran casas colombianas con el propósito de trasladarse al extranjero descubrirán que los precios de los servicios públicos, la ropa, la comida y el entretenimiento son mucho más bajos. Por ello, los extranjeros que se trasladen a Colombia verán cómo sus ahorros o ingresos para la jubilación aumentan.
Los inversores que se plantean invertir en bienes raíces en Colombia también se benefician del bajo costo de vida. Puedes esperar pagar menos por el mantenimiento y las reparaciones de una casa que en Estados Unidos, y las tarifas por hora del personal de limpieza necesario para preparar la propiedad para los vacacionistas también serán significativamente más asequibles.
Turismo creciente
Antes de la pandemia de COVID-19, el turismo estaba en auge en Colombia. En 2019, el país recibió la cifra récord de 4,1 millones de visitantes extranjeros, que gastaron en conjunto más de 6.754 millones de dólares.
Aunque las restricciones de viaje y los cierres obstaculizaron el turismo durante 2020 y 2021, el sector ha repuntado más rápido en Colombia que en muchos otros países latinoamericanos. El gobierno colombiano ha emprendido varias iniciativas para atraer turistas y apoyar también al sector turístico.
Debido a la condición de Colombia como importante destino turístico, es probable que los inversores potenciales vean una fuerte demanda de propiedades en alquiler, especialmente en las zonas más populares entre los visitantes internacionales, como Medellín.
Además, el creciente turismo puede hacer que el valor de las propiedades en destinos populares aumente con el tiempo, abriendo las puertas a grandes beneficios si los inversores deciden vender en el futuro.
¿Cómo es el mercado inmobiliario colombiano?
Desde enero de 2021, el mercado de la vivienda en Colombia se ha ido calentando gradualmente. Según el Índice de Vivienda, los precios de las casas nuevas pasaron de 116,13 puntos en el último trimestre de 2022 a 119,59 puntos durante el primer trimestre de 2023.
El aumento de los precios puede tener un beneficio inesperado para los extranjeros que buscan comprar bienes raíces en Colombia. La preocupación por la inflación y el aumento de los tipos puede llevar a los ciudadanos colombianos y a los residentes permanentes a abstenerse de comprar propiedades, lo que brinda oportunidades a quienes buscan adquirir bienes inmuebles.
Aun así, los extranjeros que deseen comprar una propiedad en Colombia deberían actuar con rapidez, ya que es probable que los precios sigan subiendo en un futuro próximo.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Colombia?
Al comprar una propiedad en Colombia, pagarás más que el precio de venta de la casa. Tener una comprensión clara de los costos adicionales asociados con la compra de casas en Colombia puede ayudarte a establecer un presupuesto realista. Aquí hay algunas cosas que influyen en el costo total de bienes raíces en Colombia.
Precios de viviendas
El precio de las casas colombianas varía dependiendo de su ubicación, tamaño, antigüedad y estado.
La mayoría de las viviendas unifamiliares estándar cuestan entre 50.000 y 100.000 dólares. Las casas de lujo pueden costar más de un millón de dólares.
En junio de 2023, los precios de las viviendas en Colombia listadas en Realtor.com oscilaban entre los 19.191 dólares de una casa de 44 metros cuadrados en Bucaramanga y los 12 millones de dólares de una casa de ocho dormitorios y 41.872 metros cuadrados en Cartagena.
Impuestos
Los extranjeros que adquieren bienes inmuebles en Colombia deben pagar los mismos impuestos que los ciudadanos. La mayoría de los municipios cobran un impuesto local de alrededor del 1,05%. Sin embargo, el comprador y el vendedor suelen repartirse el coste de estos impuestos a partes iguales.
El vendedor también es responsable de pagar el 1% del impuesto sobre las ventas sobre el precio de compra de la propiedad y el 1% del impuesto sobre la renta sobre el precio de compra. Como comprador, no tendrás que pagar estos impuestos, pero es bueno que los conozcas si algún día decides vender.
Tasas
Además de los impuestos, en el momento del cierre tendrá que pagar otras tasas. Entre ellas se incluyen:
- Los honorarios del abogado, que suelen rondar los 800 dólares y cubren los gastos de diligencia debida, cumplimentación de la documentación y supervisión del cierre.
- Tasa de registro, generalmente entre el 0,5 y el 1% del precio de venta.
Tradicionalmente, compradores y vendedores se reparten a partes iguales los siguientes honorarios durante el cierre de una operación inmobiliaria en Colombia:
- Gastos de notaría, normalmente entre el 0,30 y el 0,35% del precio de venta.
- Gastos de transferencia de alrededor del 0,15% del precio de venta
El vendedor también será responsable de pagar los honorarios del agente inmobiliario, que ascienden aproximadamente al 3% del precio de compra más el 19% de IVA. En algunos casos, los vendedores pueden fijar precios de venta más altos para ayudar a cubrir estos costes.
Seguros
El seguro de hogar te protege de pérdidas económicas en caso de que tu vivienda sufra daños. La mayoría de las pólizas disponibles para los hogares colombianos incluyen cobertura contra incendios, rayos, humo, granizo, inundaciones, deslizamientos de tierra, tormentas severas y accidentes automovilísticos que dañen la estructura.
Para obtener cobertura por daños causados por disturbios políticos, robos y responsabilidad civil, es posible que tenga que adquirir cláusulas adicionales por un coste adicional.
El precio del seguro de vivienda en Colombia depende sobre todo de la ubicación y el valor de la propiedad; por lo general, es inferior a lo que se pagaría por una cobertura similar en Estados Unidos.
Al comparar propiedades, es una buena idea obtener presupuestos de seguros de hogar de unas cuantas compañías de seguros para poder comparar tarifas y estimar costes.
¿Cuál es el mejor lugar para comprar una propiedad en Colombia?
Los mejores lugares para comprar propiedades en Colombia dependen de tus objetivos y preferencias personales.
Los jubilados buscan casas cerca de grandes hospitales y lugares con ciertas atracciones turísticas. A las familias les preocupa más la calidad de los colegios de la zona y la disponibilidad de servicios y comodidades. Al mismo tiempo, los inversores pueden estar más interesados en viviendas situadas en los principales destinos turísticos.
Las siguientes son algunas zonas populares para la compra de propiedades en Colombia:
- Bucaramanga: Llamada la Ciudad de los Parques, esta ciudad situada en un altiplano de los Andes colombianos cuenta con multitud de oportunidades recreativas.
- Medellín: esta ciudad situada a orillas del río Porce, en los Andes, alberga una gran población de expatriados, cuenta con los mejores hospitales y escuelas internacionales y es un importante destino turístico.
- Santa Marta: Quienes busquen una propiedad frente al mar pueden considerar Santa Marta, situada en la costa caribeña.
- Cartagena: Esta ciudad costera del Caribe ofrece un nivel de vida de lujo y acceso a hermosas playas, y es uno de los principales destinos para los turistas.
- Salento: Situada en la región cafetera de Colombia, esta ciudad balneario atrae a visitantes de todo el mundo que acuden para catar café y hacer excursiones.
- Leticia: La ubicación de esta ciudad en el corazón de la cuenca del Amazonas la ha convertido en un centro clave para el ecoturismo en Colombia.
Los desafíos de comprar una propiedad en Colombia
Aunque hay muchos beneficios en la compra de bienes raíces en Colombia, hay algunos inconvenientes potenciales que debes considerar antes de comenzar tu búsqueda. Estos incluyen las siguientes consideraciones.
Agentes inmobiliarios sin licencia
En Colombia no existe un programa de licencias para agentes inmobiliarios. En consecuencia, cualquiera puede anunciar sus servicios y ofrecer ayuda a compradores potenciales. Tendrás que investigar más a la hora de elegir a un profesional con el que trabajar.
Barreras lingüísticas
El español es la lengua oficial de Colombia. Si no dominas el idioma, puede resultarte difícil comunicarte con los vendedores por tu cuenta.
Para facilitar las negociaciones, será importante que cuentes con un abogado y un agente inmobiliario bilingües. También es posible que necesites contratar a un traductor que te proporcione versiones en inglés de los documentos oficiales para que los revises.
Riesgo de fraude
Aunque la mayoría de los vendedores en Colombia son de buena reputación, los extranjeros corren un mayor riesgo de sufrir estafas inmobiliarias.
Las personas sin escrúpulos pueden vender una sola propiedad a más de un comprador o poner en venta una propiedad que pronto puede ser embargada por el gobierno colombiano, ya sea por no pagar impuestos o porque se utilizaron fondos ilícitos para comprarla.
Otra forma de fraude en la que pueden caer los compradores es el timo de la infravaloración. En esta estafa, el vendedor pide al comprador que pague una parte de la vivienda en efectivo y luego consigna el precio de venta en la documentación oficial como una cantidad menor.
Los vendedores pueden ofrecerte un descuento importante si aceptas declarar un valor inferior al de la vivienda, pero es importante que no caigas en esto. Este tipo de estafa puede traerte problemas legales y elevadas facturas de impuestos en el futuro.
Diferencias culturales
En algunas regiones de Colombia, los ciudadanos pueden estar más acostumbrados a un proceso de venta informal basado en gran medida en acuerdos verbales. Los extranjeros que deseen comprar una propiedad en Colombia pueden tener que insistir en recurrir a un abogado y dejar todo por escrito.
Sin fideicomiso
En Colombia no existe un sistema de plica.
En muchos casos, esto no plantea un problema, pero es posible que se te pida que pagues dinero por adelantado para liquidar gravámenes, impuestos y otras obligaciones antes de que puedas cerrar la compra de una propiedad. Si esto ocurre, puedes exponerte a un riesgo financiero, por lo que es importante contar con un abogado inmobiliario experto que te represente en Colombia.
Posible agitación política
Las zonas de Colombia fronterizas con Venezuela y los departamentos de Arauca, Cauca y Norte de Santander son focos de violencia política y terrorismo interno.
En general, se considera que otras zonas del país son más seguras. Sin embargo, existe la posibilidad de que se produzcan disturbios políticos generalizados en Colombia que podrían provocar interrupciones en los servicios urbanos y un menor interés por el turismo.
Al considerar dónde comprar una propiedad en Colombia, investiga cuidadosamente el clima político y los índices de criminalidad para reducir el riesgo.
Consejos y recursos para comprar terrenos y casas en venta en Colombia
Para cerrar este artículo sobre la compra de propiedades en Colombia, hemos reunido algunos consejos finales para ayudar a garantizar una transacción inmobiliaria segura y justa, además de una lista de recursos que pueden ser útiles para ti durante todo el proceso.
Elegir bien a tu agente inmobiliario
Un agente inmobiliario puede simplificar enormemente el proceso de compra y ayudarte a encontrar una vivienda que se ajuste bien a tu presupuesto y a tus necesidades. Sin embargo, debes tener cuidado a la hora de elegir un agente, ya que en Colombia no existe una licencia para ejercer esta profesión.
Para asegurarte de elegir a un profesional bien informado, sigue estos consejos:
- Pide recomendaciones en los foros de la comunidad de expatriados y en los grupos de las redes sociales.
- Solicita una lista de referencias y ponte en contacto con ellos, pidiéndoles que te describan su experiencia.
- Elige agentes afiliados a agencias inmobiliarias internacionales de renombre.
(Encontrarás enlaces a dos de ellas en la sección de recursos al final de este artículo). - Realiza una búsqueda en Internet del nombre del agente inmobiliario y busca artículos de prensa sobre él.
- Lee los comentarios en línea sobre el agente inmobiliario y la agencia para la que trabaja.
- Entrevista a varios agentes y pregúntales por sus años de experiencia, áreas de especialización y tarifas.
Obtener financiación en tu país de origen
Colombia cuenta con un sistema bancario muy conservador, y la mayoría de las instituciones financieras no están dispuestas a proporcionar financiación a personas que aún no han obtenido crédito en el país.
En consecuencia, puede resultarte difícil que te aprueben una hipoteca a través de un banco colombiano. Incluso si consigues la aprobación, los tipos de interés pueden ser desfavorables y el banco puede exigirte un pago inicial considerable, del 30 al 40%.
Debido a las dificultades que plantean las estrictas directrices en materia de préstamos, muchos extranjeros que adquieren propiedades en Colombia buscan financiación a través de los bancos de sus países de origen.
Trabajar con un abogado colombiano experimentado
Como se mencionó anteriormente, un abogado inmobiliario colombiano con experiencia es un activo valioso para cualquiera que desee comprar bienes raíces internacionales en el país. Un abogado puede ayudarte a detectar estafas, asegurarse de que presentes toda la documentación necesaria, y supervisar el cierre para ti.
No comprar casas en Colombia sin verlas
En teoría, las visitas virtuales permiten ver viviendas sin tener que visitar Colombia. Sin embargo, no son un sustituto para inspeccionar una casa y caminar por el vecindario por tu cuenta.
Utiliza las visitas virtuales para confeccionar una lista de las propiedades que deseas ver y, a continuación, planifica un viaje a Colombia para ver las casas en persona y asegurarte de que sabes exactamente lo que estás comprando.
Consultar a un profesional fiscal
Si estás comprando una casa en Colombia para utilizarla como una propiedad de inversión, puede haber implicaciones fiscales en el país. Consulta a un abogado tributario para determinar si tendrás que pagar impuestos sobre la renta u otros impuestos sobre los ingresos que obtengas a través del alquiler de una propiedad en Colombia.
Utilizar un servicio de remesas
Si necesita enviar dinero a Colombia para pagar tasas y otros gastos, considere la posibilidad de utilizar un servicio de envío de remesas como Remitly.
En comparación con los bancos, los servicios de transferencia internacional de dinero online y móvil suelen cobrar comisiones más bajas y ofrecer tipos de interés más competitivos. Descarga la aplicación Remitly para obtener más información.