การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น: คู่มือสำหรับชาวต่างชาติฉบับปี 2024 

Last updated on เมษายน 2nd, 2024 at 01:21 pm

จากการขยายครอบครัวที่โตขึ้นไปจนถึงการย้ายที่ทำงาน คงมีสักครั้งในช่วงชีวิตที่คุณจะต้องย้ายที่อยู่อาศัย ซึ่งสิ่งนี้จะมาพร้อมกับความรับผิดชอบมากมาย เช่น การจัดเก็บสิ่งของที่สะสมมาทั้งชีวิตและการกำจัดเสื้อผ้าเก่าๆ ที่เก็บอยู่หลังตู้เสื้อผ้า

การโยกย้ายไปต่างประเทศแม้จะมาพร้อมกับโอกาสที่น่าตื่นเต้นแต่อาจแฝงไปด้วยความรู้สึกทั้งสับสนและหวาดกลัว หากคุณกำลังต้องการจะซื้อบ้านในประเทศญี่ปุ่น คุณอาจมีคำถามผุดขึ้นในใจอย่างมากมายจนอาจทำให้คุณลืมในสิ่งที่ตั้งใจจะทำ ทีมงานของเราจาก Remitly ได้รวบรวมคำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติไว้ให้ศึกษากัน โดยสามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่นี่

ประโยชน์จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

มีหลายเหตุผลที่ชวนให้ใครหลายๆ คนอยาก ย้ายที่อยู่อาศัยไปญี่ปุ่น สำหรับประเทศญี่ปุ่นนั้นถือว่าเป็นประเทศหนึ่งที่สวยงามที่สุดในโลก โดยมีวัฒนธรรมและอาหารที่ได้รับการเผยแพร่ไปทั่วโลก รวมทั้งได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในประเทศที่ปลอดภัยที่สุดในโลกมาตลอด โดยพบว่าอัตราการเกิดอาชญากรรมต่ำ การโดยสารและการขนส่งสาธารณะมีประสิทธิภาพซึ่งทำให้การเดินทางสะดวกและไม่ยุ่งยากแต่อย่างใด

เนื่องจากญี่ปุ่นมีภูมิทัศน์ที่หลากหลาย เช่น ชายหาด ป่าไม้ ชนบท และชุมชนเมืองที่หนาแน่น จึงก่อให้เกิดความหลากหลายของอาชีพและโอกาสในการทำงานอย่างมากมายอีกด้วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นยังคงมีความเสถียรเป็นส่วนใหญ่ แม้ว่าเศรษฐกิจจะถดถอยและความต้องการทรัพย์สินจะลดลงก็ตาม โดยรวมแล้วดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ประมาณ 2.4% ในปี 2023 ซึ่งเติบโตอย่างต่อเนื่องไปจนถึงปี 2567

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงบางอย่างขึ้นอยู่กับสถานที่ ตัวอย่างเช่น ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2023 คอนโดในโตเกียวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 9% แต่ในช่วงเวลาเดียวกัน เมืองโอซาก้า ราคาของคอนโดที่มีอยู่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.1% เท่านั้น

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้หรือไม่

คำตอบง่ายๆ ก็คือ ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้โดยไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถซื้อบ้านในประเทศญี่ปุ่นได้โดยไม่ต้องคำนึงถึงสัญชาติ สถานะที่อยู่อาศัย หรือสัญชาติ

อย่างไรก็ตาม ภายใต้พระราชบัญญัติการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศและการค้าระหว่างประเทศ ญี่ปุ่นยังมีข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับทรัพย์สินบางประเภทที่ชาวต่างชาติต้องการเป็นเจ้าของ เช่น ชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐบาลในการซื้อที่ดินที่กำหนดไว้เพื่อวัตถุประสงค์ด้านเกษตรกรรมหรือป่าไม้เท่านั้น ชาวต่างชาติอาจถูกห้ามไม่ให้ครอบครองที่ดินใกล้ฐานทัพทหาร เป็นต้น

ข้อกำหนดทางกฏหมายสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

ญี่ปุ่นไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อที่ดินในญี่ปุ่น ทั้งนี้ คุณต้องมีเอกสารเพื่อระบุตัวตนแบบทั่วไป (เช่น ใบขับขี่หรือหนังสือเดินทาง) และหนังสือรับรอง โดยหนังสือรับรองถือเป็นเอกสารทางการเพื่อใช้รับรองและพิสูจน์ว่า คุณคือใคร มีลักษณะและสถานภาพอย่างไร รวมทั้งต้องแสดงหลักฐานที่อยู่ปัจจุบันของคุณด้วย

อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นราคาเท่าไหร่?

บ้านในญี่ปุ่นราคากี่ เยน? สำหรับราคาที่แน่นอนนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ตั้งแต่เรื่องทำเลที่ตั้งของบ้านไปจนถึงขนาดและอายุของทรัพย์สิน

เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ต้นทุนทรัพย์สินในญี่ปุ่นจะมีราคาสูงสุดในเขตเมืองใหญ่ยอดนิยม อย่างเช่น อสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวจะมีราคาสูงกว่าเมืองอื่นๆ ส่วนใหญ่ของประเทศ ในไตรมาสแรกของปี 2023 ราคาเฉลี่ยของคอนโดที่มีอยู่ นั้นอยู่ที่ประมาณ 698,300 เยนต่อตารางเมตร ในขณะที่บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยประมาณ 41.65 ล้านเยน

เมื่อเปรียบเทียบแล้ว ในไตรมาสแรกของปี 2023 บ้านเดี่ยวในเมืองโอซาก้ามีราคาเฉลี่ยประมาณ 23.63 ล้านเยน ในขณะเดียวกัน คอนโดในเมืองโอซาก้ามีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 411,125 เยนต่อตารางเมตร

นอกจากราคาบ้านแล้ว คุณจะต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีกด้วย ได้แก่:

• ภาษีสินทรัพย์ถาวร: 0.3% ถึง 4% ของราคาประเมินต่อปี
• ภาษีผังเมือง: 0.2% ถึง 0.4% ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินต่อปี
• ประกันแผ่นดินไหว: 6,500 ถึง 35,000 เยนต่อปี
• ประกันอัคคีภัย: 20,000 ถึง 40,000 เยน เป็นเวลาสองปี

สิ่งสำคัญ อย่าลืมคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังประเทศญี่ปุ่นเพื่อค้นหาอสังหาริมทรัพย์ด้วย

ซื้ออสังหาริมทรัพย์เมืองไหนดีที่สุดในญี่ปุ่น?

ข่าวดีคือว่า ในญี่ปุ่นนั้นมีสถานที่น่าอยู่อาศัยมากมาย คุณจะได้พบกับวัฒนธรรมอันยิ่งใหญ่ของประเทศญี่ปุ่น อาหารอร่อย และผู้คนใจดีไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่เมืองไหนก็ตาม อันที่จริง  การเลือกซื้อทรัพย์สินที่เมืองไหนแล้วนั้นขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณกำลังมองหามากกว่า ต่อไปนี้คือ เมืองยอดนิยมที่เราคัดสรรมาบางส่วนเพื่อให้คุณได้พิจารณา

โตเกียว

โตเกียวเป็นทางเลือกที่ง่ายโดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ โตเกียวเป็นเมืองหลวงของประเทศญี่ปุ่นและเป็นเมืองใหญ่ที่มีประชากรหนาแน่น นอกจากนั้นยังเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การเมือง และวัฒนธรรมของทั้งประเทศ โดยมีการผสมผสานสิ่งที่น่าตื่นตาตื่นใจระหว่างสิ่งมหัศจรรย์ทางเทคโนโลยีสมัยใหม่และการใช้ชีวิตแบบดั้งเดิม ซึ่งประกอบไปด้วยตึกสูงระฟ้าที่มีเส้นขอบฟ้าที่งดงามมาบรรจบกันกับถนนและสวนในย่านที่อยู่อาศัยอันสงบเงียบ

ในฐานะศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและการเงิน โตเกียวเป็นที่ตั้งของบริษัทข้ามชาติและธุรกิจมากมายในพื้นที่ที่จัดไว้สำหรับคนงานจากนานาประเทศซึ่งเปิดประตูไปสู่โอกาสในการทำงานที่มีศักยภาพมากขึ้น เช่นเดียวกับการมีผู้อยู่อาศัยที่พูดภาษาอังกฤษในพื้นที่มากขึ้น

โอซาก้า

โอซาก้าเป็นเมืองที่มีประชากรมากเป็นอันดับสามของประเทศญี่ปุ่น โดยมีชื่อเสียงในด้านสถานบันเทิงยามค่ำคืนที่คึกคักและอาหารข้างทางที่น่าตื่นตาตื่นใจ รวมทั้งมีสถาปัตยกรรมสมัยใหม่ที่มีสไตล์และสวยงาม พร้อมด้วยผู้คนที่มีความเป็นมิตรและให้ความเคารพซึ่งกันและกัน

แม้ว่าเมืองโอซาก้าจะมีความหนาแน่นและความพลุกพล่านพอๆ กับโตเกียว แต่อสังหาริมทรัพย์ในโอซาก้ามีราคาเอื้อมถึงได้มากกว่า อย่างไรก็ตาม เมืองนี้มีชาวต่างชาติน้อยกว่า ดังนั้น คุณอาจใช้เวลานานขึ้นอีกเล็กน้อยในการปรับปลี่ยนเข้าสู่วัฒนธรรมของญี่ปุ่น

โยโกฮาม่า

นั่งรถไฟไปทางใต้ของโตเกียวเพียงไม่นานก็ถึงเมืองโยโกฮาม่าแล้ว โยโกฮาม่าเป็นเมืองที่มีประชากรมากเป็นอันดับสองของประเทศญี่ปุ่น โดยที่นี่มีประชากรเกือบ 3.8 ล้านคน เมืองนี้ขึ้นชื่อว่าเป็นหนึ่งในไชน่าทาวน์ที่ใหญ่ที่สุดของโลก โดยมีร้านค้าและร้านอาหารจีนหลายร้อยแห่ง สวนสนุก สถาปัตยกรรมอันน่าทึ่ง และพิพิธภัณฑ์ต่างๆ มากมาย (รวมถึง พิพิธภัณฑ์บะหมี่ถ้วย) จึงเป็นเรื่องยากสำหรับทุกคนหากจะปฏิเสธไม่ไปเยือนจุดหมายปลายทางหลักอย่างเช่นโยโกฮาม่า

โยโกฮาม่าเป็นเมืองที่เงียบสงบและมีราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ ในพื้นที่ใกล้เคียง อีกทั้งยังเป็นเมืองน่าอยู่สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการไปทำงานในโตเกียวแต่อยากหลีกเลี่ยงความวุ่นวายจากเมืองหลวง

ฟุกุโอกะ

เมืองใหญ่อันดับหกของญี่ปุ่นอย่างฟุกุโอกะตั้งอยู่บนชายฝั่งทางตอนเหนือของเกาะคิวชู สิ่งที่ทำให้นึกถึงเมืองฟุกุโอกะมากที่สุดคือ สถานที่เพื่อการพักผ่อนแบบสบายๆ เมืองนี้รองรับวิถีชีวิตที่ผ่อนคลาย ประกอบไปด้วยภูเขาที่งดงาม หาดทราย วัดอันเงียบสงบ และพื้นที่สีเขียวที่อุดมสมบูรณ์

หากได้ยินคำว่า “ผ่อนคลาย” แล้วอย่าเข้าใจผิดว่าเมืองนี้จะ “น่าเบื่อ” เพราะฟุกุโอกะยังมีกิจกรรมอื่นๆ อีกมากมาย ตั้งแต่สถานบันเทิงยามค่ำคืนที่มีชีวิตชีวาไปจนถึงแหล่งช้อปปิ้งชั้นยอด  รวมทั้งอาหารอร่อยๆ ถึงแม้ว่าฟุกุโอกะจะไม่ใช่เมืองยอดนิยมของชาวต่างชาติ แต่โดยทั่วไป ฟุกุโอกะมีค่าครองชีพที่ต่ำซึ่งช่วยดึงดูดชาวต่างชาติได้มาก

นาโกย่า

นาโกย่าถือเป็นหนึ่งในสามเมืองหลักของประเทศญี่ปุ่นเช่นเดียวกับกรุงโตเกียวและเมืองโอซาก้า ทว่า เมืองนาโกย่ามักถูกนักท่องเที่ยวมองข้ามเป็นเพียงเมืองทางผ่านระหว่างโตเกียวและเกียวโตมากกว่า อย่างไรก็ตาม นาโกย่าเป็นเมืองที่มีประชากรมากที่สุดเป็นอันดับสี่ในประเทศเลยทีเดียว

หลายๆ คนมองว่า นาโกย่าเป็นโตเกียวขนาดเล็ก เนื่องจากมีแสงไฟนีออน อาคารสูง และแหล่งช้อปปิ้งแบบเดียวกับโตเกียว เพียงแต่มีขนาดเล็กกว่าเท่านั้น พื้นที่ขนาดเล็กสามารถดึงดูดผู้มาเยือนใหม่ได้ เนื่องจากเมืองนี้ง่ายและสะดวกต่อการเดินทางและการสัญจรไปมา ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะระบบรถไฟที่มีประสิทธิภาพนั่นเอง

วิธีการค้าหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ถูกกฏหมายในญี่ปุ่น

หากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นในฐานะชาวต่างชาติ คุณจะต้องมีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อช่วยอธิบายและให้ข้อมูลแก่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องทราบโดยละอียด ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการตลาดและการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดที่เป็นความต้องการเฉพาะของคุณ รวมทั้งทำหน้าที่เป็นล่ามตลอดกระบวนการซื้อขาย ทั้งนี้ เพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะไม่พลาดรายละเอียดสำคัญๆ หรือเพื่อช่วยแก้ไขปัญหาที่ยุ่งยากต่างๆ ได้อย่างราบรื่นนั่นเอง

ทว่า น่าเสียดายที่การค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ตัวจริงนั้นไม่มีข้อมูลให้ทราบมากนัก คุณอาจต้องใช้แหล่งข้อมูลที่มีอยู่ การค้นหาออนไลน์ และขอคำแนะนำจากเพื่อนและครอบครัวที่เชื่อถือได้

เมื่อคุณพบตัวแทนที่ดูเหมือนว่าจะเหมาะสมแล้วนั้นให้ขอดูใบอนุญาตจากพวกเขา ซึ่งเรียกว่า ตักเก็น (Takken) ญี่ปุ่นมีกฎระเบียบที่เข้มงวดสำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และใบอนุญาตถือเป็นข้อกำหนดขั้นต่ำที่ต้องมี จากนั้น ให้พยายามพูดคุยกับตัวแทนและตรวจสอบให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจความต้องการของคุณทั้งในแง่ของภาษาและความต้องการที่แท้จริงจากบริการของตัวแทน

ข้อผิดพลาดจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นอาจมาพร้อมกับข้อผิดพลาดใหญ่ๆ หลายประการจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เช่น อุปสรรคทางภาษาและความแตกต่างทางวัฒนธรรมทั่วไป

ข้อผิดพลาดหลักคือ สินเชื่อธนาคาร ดังที่ได้กล่าวไปแล้วนั้น คุณไม่จำเป็นต้องมี วีซ่าทำงานญี่ปุ่น และไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับข้อกำหนดทางกฎหมายหรือที่อยู่อาศัยในฐานะชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การเปิดบัญชีธนาคารและการขอกู้เงินจากธนาคารในฐานะชาวต่างชาติอาจเป็นเรื่องค่อนข้างท้าทาย ธนาคารหลายแห่งมีโครงการรับจำนองที่อยู่อาศัยบริการแก่ชาวต่างชาติโดยเฉพาะ แต่ความสำเร็จของกระบวนการนี้ที่คุณขาดไม่ได้ คือ ล่ามแปลภาษา

การเปิดบัญชีธนาคารในญี่ปุ่นมีข้อกำหนดด้านเอกสารที่เข้มงวด นอกจากหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุแล้วนั้น ชาวต่างชาติจะต้องเตรียมข้อมูลดังต่อไปนี้:

• วีซ่าหรือบัตรประจำตัวผู้พำนัก
• หลักฐานแสดงที่อยู่
• หลักฐานรายได้/การจ้างงาน
• จิทสึอิน หรือตราประทับที่ได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการซึ่งถือเป็นลายเซ็นของคุณในเอกสารราชการ

แน่นอนว่า คุณสามารถชำระเป็นเงินสดได้ แต่การรู้ วิธีโอนเงินเข้าและออกจากญี่ปุ่น จะช่วยคุณได้เยอะมาก

ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

ลำดับขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่แน่นอนนั้นอาจแตกต่างกันไปตามประสบการณ์ส่วนตัวของแต่ละคน โดยทั่วไป วิธีการซื้อบ้านในญี่ปุ่นจะค่อนข้างตรงไปตรงมา ดังนี้

1. ค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ พูดคุยถึงความต้องการ งบประมาณ และสถานที่ตั้งที่คุณต้องการ โดยทั่วไปขั้นตอนนี้จะจบลงด้วยการที่คุณเซ็นสัญญาตามข้อตกลงเรื่องค่าคอมมิชชั่นกับตัวแทน
2. ดูข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ การทำเช่นนี้อาจเป็นเรื่องที่น่าสนุกเมื่อคุณเริ่มต้นหาข้อมูลต่างๆ ของอสังหาฯ ที่ต้องการ โดยคุณจะต้องเปรียบเทียบทั้งราคา ขนาด และสิ่งอำนวยความสะดวกของแต่ละสถานที่
3. กรอกใบสมัครซื้อ (สำหรับบ้านใหม่สำหรับขายในญี่ปุ่น) หรือกรอกหนังสือแสดงเจตจำนง (สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้ว หรือบ้านมีเจ้าของ) ทรัพย์สินใหม่มักจะเป็นระบบล๊อตเตอรี่เพื่อสุ่มให้เลือกซื้อ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้สมัคร สำหรับทรัพย์สินที่มีอยู่แล้ว ให้ใช้หนังสือแสดงเจตจำนงเพื่อเริ่มต้นกระบวนการเจรจากับเจ้าของทรัพย์สินเป็นหลัก
4. ชำระเงินมัดจำหรือเงินทำสัญญาให้กับผู้ขาย โดยปกติจะอยู่ที่ 5-10% ของราคาซื้อ
5. ขออนุมัติล่วงหน้าในการจดจำนองทรัพย์สิน โดยธนาคารจะตรวจสอบเอกสารที่สำคัญ ได้แก่ บัตรประจำตัวและใบเสร็จรับเงินภาษีประจำปี
6. ตรวจสอบคำอธิบายสำคัญต่างๆ เช่น เอกสารทางกฎหมายที่เปิดเผยข้อมูลทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับคุณในการซื้อ ข้อมูลการจดจำนองของทรัพย์สินในขณะนั้น ข้อพิพาทเกี่ยวกับอาณาเขตพื้นที่ซึ่งอาจเกิดขึ้น และสิ่งของแตกหักและเสียหายในทรัพย์สิน โดยคุณและตัวแทนของคุณอาจสามารถเจรจาต้นทุนตามเอกสารนี้ได้
7. หลังจากเป็นที่พอใจในข้อมูลดังกล่าวแล้ว ให้ลงนามในข้อตกลงการซื้อขาย
8. ชำระเงินและปิดยอดทรัพย์สิน โดยผู้มีอำนาจในการพิจารณาคดีจะเป็นผู้ดูแลทั้งหมด ซึ่งบุคคลนี้จะทำหน้าที่เป็นบุคคลที่สามเพื่อให้แน่ใจว่ามีการโอนเงินไปยังบัญชีของผู้ขายและกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินมอบให้กับคุณเป็นที่เรียบร้อยและเหมาะสม ผู้ขายจะให้กุญแจแก่คุณ และคุณก็จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ

หากคุณกำลังมองหาบ้านที่กำลังประกาศขายในญี่ปุ่น Remitly รับรองว่าการโยกย้ายเปลี่ยนแปลงจะราบรื่นด้วยการโอนเงินที่ง่าย สะดวก และปลอดภัย รวมทั้งการบริการที่รวดเร็วและเชื่อถือได้ ซึ่งวิธีการจัดส่งเงินมีอยู่หลากหลายวิธีเพื่อช่วยให้คุณสามารถส่งเงินไปยัง กระเป๋าเงินมือถือ บัญชีธนาคาร หรือรับเงินสดได้ตามต้องการ เรามีการรักษาความปลอดภัยหลายระดับเพื่อช่วยปกป้องเงินของคุณในทุกขั้นตอนของการซื้อทรัพย์สิน ซึ่งนอกจากจะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและรู้สึกกังวลเกี่ยวกับการเงินของคุณน้อยลงแล้วนั้น  คุณยังมีเวลาทุ่มเทในเรื่องการย้ายไปยังญี่ปุ่นมากขึ้นอีกด้วย