Yurt dışında yaşamayı veya uluslararası bir mülk satın alıp kira getirisi elde etmeyi düşünüyorsanız, İtalya değerlendirmek isteyebileceğiniz bir seçenek olabilir. İtalya’da ev satın almak söz konusu olduğunda yardımcı olmak adına Remitly olarak sizin için kapsamlı bir rehber hazırladık.
Yabancılar İtalya’da ev satın alabilirler mi?
İtalyan yasalarına göre yabancı kişilerin İtalya’dan ev almaları ülkeler arası karşılıklılık koşulu ile mümkündür. Diğer bir deyişle siz İtalya’da ev sahibi olabiliyorsanız bir İtalyan vatandaşı da sizin ülkenizde ev satın alma hakkına sahip olur. Birleşik Krallık, Amerika Birleşik Devletleri, Avrupa Birliği üyesi ülkeler ve diğer bazı ülkelerin vatandaşları, karşılıklılık anlaşmaları gereği İtalya’da mülk satın alma hakkına sahiptirler.
Türkiye’de, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde mülk satın almalarında aranan karşılıklılık koşulu uygulaması sona erdirilmiştir. Buna göre, kanunda izin verildiği şekliyle yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de iş yeri veya mesken olarak kullanmak üzere mülk satın almaları mümkündür. Buradaki kısıt, tek bir yabancının farklı şehirlerde de olsa yüz ölçümü olarak en fazla 30 hektarlık mülk satın alabilecek olmasıdır.
Bu yasadan hareketle herhangi bir İtalyan vatandaşının Türkiye’den ev alabileceği sonucuna varılmaktadır. Bu durumda bir Türk vatandaşı da İtalya’da ev sahibi olabilir.
İtalya’da ev satın almak için öncelikli olarak bir gayrimenkul avukatıyla anlaşmak isteyebilirsiniz. Bu sayede tabi tutulacağınız yabancı yasalar konusunda deneyimli ve güvenilir bir danışman ile çalışma şansınız olur.
Neden İtalya’da ev almalıyım?
İtalya’da, örneğin ev gibi, bir mülk satın almanın bazı avantajları bulunur. Daha fazlasını öğrenmek için okumaya devam edebilirsiniz.
Yaşam maliyetlerinin görece düşük olması
Yurt dışında yaşamaya karar verdiyseniz çeşitli ülkelerdeki yaşam maliyetlerini de göz önünde bulundurmak istersiniz. Örneğin ABD’de yaşam maliyetleri Türkiye’den yaklaşık %90 fazla iken, İtalya’da yaşamanın maliyeti Türkiye ile kıyaslandığında %54 fazla olarak karşımıza çıkar.
Yaşam maliyetleri bakımından avantaj sunan ülkelerde ev satın almak potansiyel alıcılar açısından birkaç farklı anlama gelir. Eğer yurt dışında ev satın alıp bu eve taşınmayı düşünüyorsanız, yaşamınızı sürdürürken yiyecek, faturalar, giyecek ve sosyal yaşam masrafları bakımından giderlerinizin daha düşük olacağını öngörebilirsiniz.
Öte yandan, yurt dışında satın aldığınız evi kiralamayı planlıyorsanız, bu evinizi misafirlerden sonra temizleyip düzenleyecek görevlilere veya kiralama sürecinde destek olacak kurumlara daha düşük ücret ödemeniz gerekeceği anlamına gelebilir.
Remitly ile Türkiye’de para alın.
Siz ve sevdikleriniz için endişesiz transferler.
Daha düşük emlak vergisi
Avrupa’daki diğer seçeneklerle kıyaslandığında İtalya’da emlak vergileri görece daha düşüktür.
IMU olarak anılan ve tek belediye vergisi anlamına gelen vergi yıllık ödenir. Düzenli olarak İtalya’da ikamet eden, satın aldığı ev ilk evi olan ve lüks konut kategorisine girmeyen ev sahipleri bu vergiden muaf tutulurlar. Bu durumda kira getirisi için ev satın almayı düşünüyorsanız, bu vergiyi ödemeniz gerekebilir. Vergi oranı yaşadığınız yere göre değişmekle beraber yerel hükümetin eviniz için belirlediği değerin yaklaşık olarak %1,06’sına tekabül etmektedir.
İtalya’da pek çok belediye tarafından TASI adı verilen ve sivil savunma, sokak aydınlatmaları, sokakların bakımı gibi hizmetler için bir belediye vergisi alınmaktadır. Ayrıca yerel belediye tarafından alınan ve TARI olarak anılan çöp vergisi de söz konusudur. Tüm bu vergilerin tutarı yaşamayı tercih ettiğiniz yere göre değişiklik gösterebilir.
Düşük oranlarla finansman imkanı
Uluslararası bir ev satın alırken en zorlayıcı kısım finansman bulmak olabilir. Bu aşamada karşılaşabileceğiniz avantajlardan biri, bazı İtalya bankalarının, İtalya’dan ev satın almak isteyen yabancılara, İtalya’da kredi puanı verisi henüz bulunmuyor olsalar da konut kredisi imkanı sunması olarak gösterilebilir.
Yabancılara konut kredisi sunmak söz konusu olduğunda, bankaların aradıkları bazı koşullar bulunur. Bunun için İtalya’dan önce ikamet ettiğiniz ülkede kredi puanınızın yüksek olması ve güvenilir bir gelir kaynağı gösterebiliyor olmanız gerekir. Eğer başvurunuz onaylanırsa İtalya’da ödeyeceğiniz konut kredi faizi diğer bazı ülkelere göre, örneğin ABD’ye göre, daha düşük olacaktır.
Kira getirisi imkanı
Daha önce de söz ettiğimiz gibi, İtalya turistler için popüler ülkelerden biridir. 2023 itibarıyla İtalya’da GSYİH %10,5 oranında turizmden sağlanmıştır. Ayrıca ülkenin Turizm Bakanlığı tarafından turistleri çekmek amacıyla çeşitli yatırımlar ve promosyonlar da sağlanmaktadır. 2023 yılında İtalya’ya gelen yabancı turist sayısı 57,3 milyon olarak karşımıza çıkmaktadır.
Turistler İtalya’nın neredeyse tüm bölgelerini ziyaret ediyor olsalar da yabancı turistler tarafından yoğun olarak tercih edilen şehirlerin başında Roma, Venedik, Floransa, Milano ve Napoli gelmektedir.
Ev fiyatlarında tasarruf imkanı
2008’de Batı’da pek çok ülkede görülen konut krizi İtalya’da da etkisini hissettirdi. Piyasa koşulları toparlanmaya başlasa da ülkenin bazı bölgelerinde fiyatların hâlâ düşük kaldığı söylenebilir. Bunun sonucunda, İtalya’da alabileceğiniz bir ev başka ülkelerde alabileceğiniz benzer özelliklerdeki evlerle kıyaslandığında fiyat olarak daha avantajlı olabilmektedir.
İtalya’da gayrimenkul piyasası nasıldır?
İtalya gayrimenkul piyasasında son yıllarda gerileme yaşanmıştır. 2008’de pek çok ülkedeki emlak piyasasını etkileyen kriz, İtalya’da da fiyatların düşmesine neden olmuştur. O yıllardan günümüze, ekonomik çalkantı döneminin ardından, fiyatlar eski seviyelerine dönmektedir, diyebiliriz.
2023 yılına gelindiğinde, uzmanların görüşlerine göre İtalyan alıcıların konut talebi enflasyon endişelerinden olumsuz etkilenmiştir. Bu durumun sonucu olarak daha az sayıda İtalyan vatandaşının ev satın almakla ilgileneceği, dolayısıyla da yabancılara İtalya’da, popüler kabul edilen bölgelerde dahi ev satın alma fırsatı yaratacağı öngörülmektedir.
İtalya’da ev satın almanın maliyeti nedir?
İtalya’da ev satın almayı düşünüyorsanız ev ilanlarında belirtilen satış fiyatlarından daha yüksek bir maliyetin oluşacağını bilmelisiniz. İtalya’da ev satın almanın toplam maliyetini etkileyen faktörlere birlikte göz atalım.
Ev fiyatları
İtalya’da ev satın almanın maliyeti seçtiğiniz bölgeye göre değişiklik gösterir. 2024 yılı fiyatları göz önünde bulundurulduğunda ortalamada 180 metrekare ev fiyatları bölgelere göre yaklaşık şöyledir:
- Abruzzo: €233,600
- Aosta Valley: €524,200
- Basilicata: €230,400
- Calabria: €177,800
- Campania: €318,800
- Emilia-Romagna: €367,400
- Friuli-Venezia Giulia: €289,400
- Lazio: €417,000
- Liguria: €500,200
- Lombardy: €430,600
- Marche: €298,600
- Molise: €176,200
- Piemonte: €253,800
- Puglia: €246,600
- Sardinia: €320,000
- Sicily: €204,400
- Trentino-Alto Adige: €628,800
- Tuscany: €463,000
- Umbria: €210,800
- Veneto: €361,000
Listede görebileceğiniz gibi fiyatların en yüksek olduğu bölge Trentino-South Tyrol, Aosta Valley ve Liguria iken görece düşük fiyatlara Sicilya, Calabria ve Molise’de rastlanmaktadır.
Vergiler
İtalya’da mülk satın alırken İtalyan hükümetinin öngördüğü belirli vergiler de ödenmelidir. Bu vergiler şunlardır:
- Emlak sicil vergisi (Registration tax): Birincil konutlar için %3, diğer konutlar için %7 olarak belirlenmiştir.
- KDV (VAT): Birincil konutlar için %4, diğer konutlar için %22’ye varan farklı oranlarda olabilmektedir.
- Tapu kayıt vergisi (Land registry tax): Yabancılar için evin satış bedelinin %1’idir.
Diğer masraflar
Ev satın alma sürecinde vergilere ilave olarak karşınıza diğer birtakım masrafların da çıkacağını öngörmelisiniz. Bu masraflardan bazıları şunlardır:
- Noter masrafları: Genellikle ev satış bedelinin %1 ila %3’ü
- Tercüman masrafı: Genellikle 250 ila 350 EUR arası
- Emlak ofisi komisyon bedeli: Evin satış bedelinin yaklaşık %3’ü ile %8’i arasında değişebilen bu komisyonu genellikle alıcı ile satıcı eşit olarak paylaşıp öderler
- Konut kredisi masrafı: Kredinin alındığı kuruma bağlı olarak değişebilmekle birlikte bu masraf genellikle ev satış bedelinin %1,25’i ile %4’ü arasında olmaktadır.
Sigorta
Sigortalamak, yapmış olduğunuz yatırımı koruma açısından önem taşır. Bunun yanı sıra konut kredisi işlemlerinde de sigorta gereksinimi bulunmaktadır. İtalya’da evler için üç çeşit sigorta söz konusudur:
- Bina sigortası: Bu sigorta tipinin kapsamı hava koşulları, doğal afetler veya vandalizm sonucu zarar gören evlerin onarımıdır.
- Eşya sigortası: Bu tip sigorta, evde bulunan mobilyalar ve diğer eşyalar hasar gördüğü veya çalındığı takdirde doğacak zararları güvence altına alır.
- Mali sorumluluk sigortası: Bu tip bir sigorta, evinizde veya size ait mülkte biri yaralanırsa doğabilecek masrafları konu alır ve özellikle evini kiraya vermeyi düşünen alıcılar için önemli kabul edilir.
Evinizin bulunduğu bölgeye ve evin değerine bağlı olarak sigorta masrafları değişiklik gösterebilir. Yıllık 25 EUR ila 500 EUR arası bir sigorta masrafınız olabilir.
Sigorta yaptırırken farklı sigorta şirketlerinden teklifler alıp fiyatları karşılaştırırsanız bütçenize en uygun fiyatı ve ihtiyaçlarınıza uygun kapsamda bir sigortayı bulma ihtimaliniz artar.
Ayrıca, muafiyet tutarını göz önünde bulundurmayı unutmayın. Muafiyet tutarı, sigorta şirketi ödeme yapmadan önce ne kadarlık bir meblağı cebinizden ödemeniz gerektiğini ifade eder. Unutmayın, muafiyeti yüksek olan sigorta paketlerinin fiyatları daha düşük olabilir ancak ödeme esnasında üzerinizdeki sorumluluk da bu denli yüksek olacaktır.
İtalya’da ev satın almak için en iyi yerler
İtalya’da ev almak için en iyi yer, tercihlerinize, bütçenize ve hedeflerinize bağlı olarak değişebilir.
Emekliliğinizi geçireceğiniz bir yer arıyorsanız, sizin için bölgedeki sağlık imkanları, diğer gerekli hizmetler, kültürel ve sosyal olanaklar öncelikli öneme sahip olabilir. Aileler için bölgede iyi okulların varlığı konusu önem kazanırken yatırım amaçlı ev satın alanların turistik bölgelere yakınlık hususuna odaklanmaları doğaldır.
Araştırmanıza başlarken size yardımcı olmak adına İtalya’da ev almak için popüler kabul edilen yerlerin bir listesini hazırladık:
- Katanya, Sicilya: Üzüm bağları, plajlar ve geniş çiftliklerin bulunduğu uygun fiyatlı bir bölgedir.
- Costa Smeralda, Sardinya: Çok sayıda lüks planlı topluluğa ev sahipliği yapan bir sahil bölgesidir.
- Floransa, Toskana: Sanat ve mimari alanlarında öne çıkan, gözde bir turizm merkezidir.
- İtalyan Gölleri, Lombardiya: Doğa yürüyüşleri, kayak ve su sporları açısından çeşitli olanaklar sunan bölge açık hava tutkunları için idealdir.
- Lucca, Toskana: Yaz mevsiminde büyük bir müzik festivaline ev sahipliği yapan bu bölgede Roma döneminden kalma antik bir amfiteatr da bulunmaktadır.
- Milano, Lombardiya: Gelişmiş hastaneleri ve tercih edilen uluslararası eğitim kurumlarının bulunduğu bu bölge, İtalya’nın önemli ekonomi merkezlerinden biridir.
- Roma, Lazio: İtalya’nın başkenti olan Roma, aynı zamanda ülkede en çok turistin ağırlandığı yerdir.
İtalya’da ev satın almanın dezavantajları
İtalya’da ev almanın çok sayıda avantajından söz ettik ancak ev alma ihtimalinizi değerlendirirken bazı olası dezavantajları da göz önünde bulundurmak isteyebilirsiniz.
Tadilat masrafları
İtalya’da yaşama maliyetleri, diğer bazı gelişmiş ülkelere göre düşük kabul edilse de tadilat masrafları oldukça yüksektir. Eğer alacağınız eve tadilat yaptırma düşünceniz varsa bölgede bulunan firmalarla yaklaşık maliyetleri görüşmek isteyebilirsiniz. Böylece yaklaşık olarak nasıl bir masraf ile karşılaşacağınızı öngörebilirsiniz.
Dil bariyeri
İtalya’da Türkçe konuşan kişi sayısı hayli az olabilir ancak İngilizce konuşan İtalyanların da nüfusun %35’inden azı olduğu düşünülmektedir. Bu etken, satın alma sürecini zorlayıcı kılabilir. Dil engeli sadece satıcı ile iletişim kurmayı zorlaştırmakla kalmaz, size ayrıca imzalamadan önce tüm evrakları tercüme ettirme mecburiyeti de oluşturur.
Eksik fiyat beyan etme tuzağı
İtalya’da pek çok satıcı alıcılara satış bedelini düşük gösterip aradaki farkı elden nakit olarak vermelerini teklif edebilmektedir. Bunun nedeni vergi bedellerini düşürmektir. Hatta bu teklifi cazip kılmak amacıyla bazı satıcılar satış tutarının bir kısmını elden nakit vermeyi kabul eden alıcılara indirim de teklif edebilmektedir.
Bu tuzağa düşmemek için dikkatli olmalısınız. Eksik fiyat beyan etme yasa dışı bir işlemdir ve tespit edildiği takdirde yüklü bir ceza ödemek zorunda kalabilirsiniz.
İklim değişikliğinin etkileri
İklim değişikliğine bağlı olarak İtalya’da toprak kayması, sel, kasırga ve yoğun yağış gibi ekstrem olayların görülme sıklığında artış gözlenmektedir. 2010’da kaydedilen benzer olay sayısı 380 iken bu rakamın 2020 yılında 1.499 olması dikkat çekicidir. Çok da uzak olmayan bir gelecekte İtalya’nın kıyı şeridinin bir kısmı yaşanabilir olma özelliğini kaybedebilir.
Siyasi istikrarsızlık
Geçmiş yıllarda İtalya siyasal yaşamı belirli çalkantılarla anılmıştır. 2022 yılında -2.5 ile 2.5 arası değişen endeks değerleri göz önünde bulundurulduğunda, İtalya’nın siyasi istikrar endeksi puanı 0.41 olarak belirlenmiştir.
İtalya’da yaygın bir siyasi şiddetin görülme ihtimali düşük olsa da söz konusu istikrar eksikliği para biriminin devalüasyonu gibi ekonomik problemlere ortam hazırlayabilir. Bu da ev değerlerini gelecekte olumsuz etkileyebilecek bir faktör olarak karşımıza çıkabilir.
İtalya’da ev alırken işinize yarayabilecek ipuçları ile kaynaklar
Ev satın alma deneyiminizi mümkün olduğunca sorunsuz ve güvenli yönetebilmek adına şu tavsiyeleri göz önünde bulundurmak isteyebilirsiniz.
Araştırmanızı yapın
İtalya’da satın almak için ev aramaya başladığınızda şu konuları bütün potansiyel ev seçenekleri için araştırın:
- Mülkiyet: Ev satın alırken görüştüğünüz satıcının ilgili evi satma hakkına sahip olduğundan emin olmak için dikkatli bir araştırma yapın.
- Bina uygunluğu: Yapı planının yerel yasalarla uygunluğunu ve evin kayıtlı plan ile örtüşüp örtüşmediğini kontrol edin.
- Kullanım durumu: Halihazırda kirada olan bir evi satın almayı düşünüyorsanız mevcut kiracının sözleşmesini inceleyip ne kadar süre daha ilgili konutta oturma hakkının kaldığını öğrenin.
Ayrıca, İtalya’da ev satın almanın vatandaşı olduğunuz ülkedeki vergi durumunuzu ne şekilde etkileyebileceğini öğrenmek adına bir vergi uzmanına danışın. Örneğin kiraya vereceğiniz bir ev için kendi ülkenizde gelir vergisi ödemeniz gerekiyor mu?
Alacağınız evi önceden görün
İtalya’dan ev alma süreci uzaktan da yürütülebilir ancak öncelikle kendinizin görmediği bir evi satın almak büyük bir hata olabilir. Video ile uzaktan ev gezmek bir ihtimal olsa da satın alacağınız evi fiziksel olarak görmenin yerini tutmayacaktır. Ayrıca satın alma kararını vermeden önce evin bulunduğu muhiti görmek de önemlidir.
Eğer İtalya’da satın almayı planladığınız evi tatillerde kullanmayı planlıyorsanız, kendinizi bir turist olarak hayal edip evi ve çevresini gezebilirsiniz. Öte yandan kiralamayı düşündüğünüz bir ev satın alıyorsanız unutmayın, kiralık piyasasında olumlu yorumlar büyük önem arz eder. Hiçbir ayrıntıyı gözden kaçırmayın ve gelecekteki kiracıların kendilerini rahat ve güvende hissedebilecekleri bir evi satın aldığınızdan emin olun.
Bir gayrimenkul ofisi ile çalışın ve uzman bir avukata danışın
İtalyanca konusunda kendinize güveniyor olsanız bile satın alma sürecinde size yardımcı olacak profesyonellerle çalışmak önemlidir. İtalyan bir emlakçı, bütçenize uygun evi bulmanıza yardımcı olup satıcı ile pazarlık sürecini yönetebilir. Ayrıca emlakçınızdan civardaki okullar, sağlık kurumları ve bölgede erişebileceğiniz diğer hizmetlerle ilgili değerli bilgiler de edinebilmeniz mümkün olur.
Konunun uzmanı bir avukat, söz konusu kontratın eksiksiz ve güvenilir olmasını sağlayıp çıkarlarınızı koruyabilir. Ayrıca gerekli tüm yasal işlemlerin ilgili devlet kurumları ile yürütülmesini sağlayabilir.
Gayrimenkul ofisi ve konunun uzmanı bir avukat aramak için online yorumları, değerlendirmeleri okumayı ihmal etmeyin. Ayrıca sosyal medya aracılığı ile tecrübe sahibi expatlardan referans talep etmeyi de deneyebilirsiniz.
Ödemeler için havale seçeneğini değerlendirin
İtalyan bankaları uluslararası para transferleri söz konusu olduğunda yüksek komisyonlar talep edebilir, para birimi dönüşüm işlemleriniz için çok da cazip olmayan döviz kurları uygulayabilirler. Remitly gibi online havale imkanı sunan kurumlarla çalışmak transfer komisyonlarından tasarruf etmenizi sağlarken daha yüksek kur avantajı elde etmenizi de mümkün kılar. Daha fazla bilgi için Remitly uygulamasını indirin.
İtalya’da ev almak için faydalanabileceğiniz kaynaklar
Turizm, vergiler, göçmenlik ve diğer konularla ilgili daha fazla bilgi için şu kaynakları incelemek isteyebilirsiniz: