Birleşik Arap Emirlikleri’ne taşınmak, finansal ve kariyer gelişimi için büyük fırsatlar sunar. BAE’de konut kiralamayıplanlıyorsanız , haklarınızı ve sorumluluklarınızıbelirleyen kira yasalarına aşina olmak isteyeceksiniz . Bu düzenlemeler hem kiracıları hem de ev sahiplerini korumak ve rahat bir konaklama sağlamak için tasarlanmıştır.
Remitly‘de, göçmenlerin yeni evlerine yerleşmelerine yardımcı olmak için yararlı bilgiler sağlıyoruz – buna yerel mevzuatı anlamak da dahil. Kiralarken haklarınız ve sorumluluklarınız ve bir anlaşmazlık çıkması durumunda ne yapmanız gerektiği hakkında bilgi edinmek için bu BAE kiracılık yasaları kılavuzunu okuyun.
BAE kiracılık yasalarının tanımı ve genel görünümü
Kiracılık yasaları , kiracı (mülkü kiralayan kişi) ile ev sahibi (mülk sahibi) arasındaki ilişkiyi şekillendiren kurallar ve yönergelerdir.
Bu yasalar , alt kiraya verme (kiracının mekanı başkasına kiralaması), adil konut (ayrımcılık yapmadan tüm kiracılara eşit davranma), geç kira ödemeleri, tadilatlar ve tahliyelergibi konuları düzenler .
Birleşik Arap Emirlikleri’nde merkezi hükümet yedi emirliğin tümü için geçerli olan yasa ve yönetmelikleri belirler. Bununla birlikte, yedi eyalet de kendilerini ayrı ayrı yönetmektedir, bu nedenle ana yasaların belirli emirliklerde bazı farklılıklar gösterdiğini göreceksiniz.
Kiracılar ve ev sahipleri için kira yasalarının önemi
Kira yasaları sizi, yani kiracıyı, yasadışı tahliyeden, haksız muameleden, yaşanmaz koşullardan ve aşırı fiyatlı kira yoluyla sömürülmekten korur. Ayrıca, ev sahibinizin kira süresinin sonundadepozitonuzu iade etmesini ve gerektiğinde adil uyuşmazlık çözümüne erişebilmenizisağlar.
Aynı yasalar, ev sahiplerinin zamanında kira ödemesi almasını, zararlardan korunmasını ve sözleşmeyi ihlal ettiğinizde yasal işlem yapılmasını da sağlar. Yasa ayrıca mülk yönetimi ve onarımlar konusunda ev sahibi ve kiracının sorumluluklarınınetleştirmekte ve ev sahiplerini makul olmayan kiracı taleplerine karşı korumaktadır.
BAE’de kiracı hakları
BAE kiracılık yasaları, belirli emirliklere bağlı olarak bazı farklılıklarla birlikte haklarınızı koruyan temel ilkeleri paylaşır. Burada temel unsurları özetleyeceğiz.
BAE yasaları kapsamında kilit/çekirdek kiracı korumaları
Bunlar, yedi emirliğin tamamında kiracıları koruyan bazı temel ilkelerdir.
- Kira sözleşmeleri , miktar, kullanılan para birimi, ödeme sıklığı ve kira süresi gibi ayrıntıları belirterekyazılı olarak resmileştirilmelidir.
- Ev sahipleri ve kiracılar sözleşmeyi imzalamalıdır.
- Kiracılar haksız tahliyeyekarşı korunmaktadır . Ev sahipleri tahliyeden önce bir bildirimde bulunmalıdır.
- Ev sahipleri, siz taşınmadan önce mülkün bakım ve onarımından sorumludur (2007 tarihli 26 sayılı Kanun, Madde 16’ya dayanarak). Günlük bakım ve küçük onarımlardansiz sorumlusunuz .
- Mülkü, ev sahibinin müdahalesi olmadan, kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı şekilde barışçıl bir şekilde kullanma hakkına sahipsiniz.
- Ev sahipleri sözleşmeyi değiştirebilir, örneğin kirayı artırabilir, ancak yeni koşullar altında kiralamaya devam edip etmeyeceğinize veya taşınmaya karar vermeniz için yeterince erken bilgilendirilmeniz gerekir.
- Ev sahibinizle aranızdaki sorunları çözmek için kurulmuş olan kira anlaşmazlıkları çözüm komitelerine başvurabilirsiniz.
- Kira sözleşmesini feshetmehakkına sahipsiniz .
Farklı emirliklerdeki kiracıların hakları
Emirlikler arasındaki temel farklılıklar belirli ayrıntılarda bulunur. Örneğin:
- Dubai’deki ev sahibinizkirayı artırmadan önce size 90 gün önceden yazılı bildirimdebulunmalıdır. Abu Dabi’de aynı durum için sadece iki aylık bir bildirim süreniz vardır ( yıllık %5 ile sınırlıdır ).
- Sharjah’ta ev sahiplerinin kiralamanın ilk üç yılında kira bedelini artırmasıyasalarla sınırlandırılmıştır. Ev sahibiniz üç yıl dolmadan kirayı artırırsa, yasa sizi iki yıl daha sonraki kira artışlarına karşı korur.
- Dubai’deki ev sahipleri iki yıllık kiracılık süresinden sonra kirayıartırabilir. Piyasa fiyatının %10’undan daha azını ödüyorsanız kiranız artmayacaktır.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kalış süresi
BAE kiracılık yasaları, kira sözleşmenizin geçerli olması için yazılı ve usulüne uygun olarak imzalanmış bir sözleşme gerektirir. Ancak, kira süresi sona erdiktensonra evde kalmaya devam ettiğinizde bir istisna vardır .
Ev sahibiniz kira süresi dolduktan sonra mülkü kiralamaya devam etmenize izin verirse, sözleşmeniz ilk kirasözleşmenizle aynı koşullar altındaotomatik olarak yenilenir. Ancak, bazı sınırlamalar geçerlidir:
- Sadece bir yıl daha ya da kira sözleşmesinde belirtilen süre kadar (hangisi daha kısa ise) kalabilirsiniz. Yani, kira sözleşmeniz on aylıksa, bir yıllık otomatik yenileme süresini değil, sadece on aylık süreyi kullanma hakkınız vardır.
- Ev sahibiniz otomatik yenilemeye itiraz edebilir. Bu nedenle, daha sorunsuz bir otomatik kira yenilemesi için kiralamaya devam etme niyetiniz hakkında onlarla iletişim kurmanız çok önemlidir.
Dubai kiracılık yasalarının temel yönleri
Dubai’ye odaklanarak BAE’deki belirli kiracılık yasalarını daha derinlemesine inceleyelim .
Neden Dubai?
Vergi dostu yapısı ve modern altyapısı nedeniyle iş, yatırım ve eğitim için önemli bir küresel merkez olarak hizmet veren BAE’nin en önemli şehirlerinden biridir. Sonuç olarak, göçmenlerin çoğu burada çalışmakta ve yaşamaktadır.
Kiracı sorumlulukları da dahil olmak üzere Dubai’deki RERA kira hukukuna genel bir bakış
Gayrimenkul Düzenleme Kurumu (RERA), kira yasalarını düzenleyerek Dubai’deki ev sahiplerini ve kiracıları yönetir. Ayrıca Dubai’deki tüm emlak şirketlerini, acenteleri ve komisyoncuları da kaydeder.
RERA kiracılık yasaları altında:
- Bir ev kiralamadan önceyazılı bir kira sözleşmesiimzalamalısınız . Bu anlaşma, kira sözleşmelerini düzenlemek ve belgelemek için kullanılan kayıtlı birkira sözleşmesi olan standart Ejari sözleşmesi kapsamında olmalıdır.
- Ejari kayıt ücretlerinikiracı öder, ancak bazı ev sahipleri ödemeyi tercih edebilir.
- Kira anlaşmazlıklarını Kira Anlaşmazlıkları Çözüm Merkezi’ ne (RDSC)kaydedeceksiniz .
- RERA , piyasa koşullarına uygun olarakkira artış yüzdesinibelirler .
- Ev sahibi itiraz etmediği sürecekira kontratınızı otomatik olarak yenileyebilirsiniz.
- Kira sözleşmeniz sona erdikten sonra mülkü orijinal haliyle (evin boyanması dahil) ev sahibine iade etmeniz gerekir. Aşınma ve yıpranma beklenmektedir.
- Mülkün yapısını veya düzenini değiştirmek için ev sahibinden yazılı izin almalısınız.
- Kiranızı zamanında ödemelisiniz, aksi takdirde yasal olarak tahliye edilme riskiyle karşıkarşıya kalırsınız .
- Parasını siz ödüyor olsanız bile, küçük ya da büyük tüm onarımları ev sahibine bildirmelisiniz.
- Mülkü işgal ederken küçük onarım ve bakım masraflarını, örneğin bahçe masraflarını ödeyeceksiniz.
- Ev sahibiniz sizi tahliye edebilir veya kira süreniz bitmeden mülkü boşaltmanızı isteyebilir, ancak yazılı bir bildirimde bulunmalıdır. Kiracılık yasalarının25. Maddesi bu konuyu daha ayrıntılı olarak ele almaktadır.
Dubai kiracılık yasasının 25. Maddesini ve sonuçlarını anlamak
Dubai kira yasalarının 25. Maddesi, ev sahibinizin kira sözleşmeniz sona ermeden önce sizi hangi koşullarda tahliye edebileceğini ve size nasıl bildirimde bulunacağını ana hatlarıyla belirtir. Esasen bu yasa sizi haksız/haksız tahliyeye karşı korur.
Madde 25 üç ana konuyu ele almaktadır – tahliye nedenleri, bildirim gereklilikleri ve yasadışı tahliye için tazminat.
Ev sahibinizin sizi yasal olarak tahliye edebilmesinin nedenleri
- Kiranın ödenmemesi. Ev sahibiniz ödemeyi tamamlamanızı isteyen 30 günlük bir bildirim yayınlayacaktır. Bu süre içinde kirayı ödemezseniz tahliye edilebilirsiniz.
- Yasadışı olarak alt kiraya verme. Genellikle, ev sahibiniz evi alt kiraya vermenize yazılı olarak izin vermelidir.
- Ev sahibinin onayı olmadan mülkte değişiklik yapmak.
- Mülkü kötüye kullanmak – örneğin, kira sözleşmesinde kararlaştırdığınız amaçlar dışında kullanmak.
- Ev sahibinin mülke kişisel kullanım için ihtiyaç duyması.
- Siz mülkte otururken yapılamayacak tadilatlar.
- Gerekli devlet onayları alınmış olduğu sürece, yeniden inşa için yıkım.
- Yeni bir mal sahibine satış.
- Kasıtlı ve onarılamaz bir hasara neden oldunuz.
Yasa tarafından yönlendirilen tahliye bildirimi için gereklilikler
- Ev sahibi sizi mülkü yeniden inşa etmek, satmak veya kişisel kullanım için tahliye ediyorsa12 aylık bir bildirimalmanız gerekir .
- Tahliye bildiriminde sebep(ler) açıkça belirtilmelidir.
- Ev sahibi bildirimi taahhütlü posta veya Noter aracılığıyla göndermelidir.
Hukuka aykırı tahliyeden sonra tazminat hakkınız
Yasa, ev sahibinin sizi kişisel kullanım veya mülkü satmak için tahliye etmesine izin verse de, aşağıdaki durumlarda tazminat alma hakkınız vardır:
- Ev sahibi, meşru bir neden olmaksızın tahliyenizden sonraki iki yıl içinde mülkü kiralarsa.
- Kanunsuz bir şekilde veya yasal süreç takip edilmeden tahliye edilirseniz.
- Ev sahibinin kira sözleşmenizin şartlarını ihlal etmesi.
Dubai’de haksız tahliyeden sonra nasıl tazminat talep edilir?
Talebinizi desteklemek için kira sözleşmesi, tahliye bildirimi ve ev sahibiyle yaptığınız diğer iletişimler gibi kanıtlar toplayın. Ardından, talebinizi Kira Anlaşmazlıkları Çözüm Merkezi’ne (RDSC) iletin. Verilen zararlar, tahliye tarihi ve ev sahibinizin eylemlerinin niteliği gibi hukuka aykırı eylemlerinkanıtlarını sunmayı unutmayın.
Taşınma masrafları, zararlar, kiracılık süresi, duygusal sıkıntı ve rahatsızlık gibi faktörleri göz önünde bulundurduktan sonra, RDC size ödül verecektir.
Kira artışına ilişkin kurallar
Dubai kirayasaları kira artışoranlarını da düzenlemektedir .
RERA kararnamesi 43, gerektiğinde kiranın nasıl artırılacağı konusunda ev sahiplerine yol gösterir. Kira değişiklikleri için 90 günlük yazılı bir bildirim almanız gerekir.
Artış oranı, aşağıdaki tabloda gösterildiği gibi, geçerli piyasa koşullarına kıyasla mevcut kiranıza bağlıdır.
| Mevcut kira ortalama piyasa fiyatının şu kadar altındaysa: | İzin verilen kira artışı: |
| 10 veya daha az | 0% |
| 11 ile %20 arasında | 5’e kadar |
| 21 ile %30 arasında | 10’a kadar |
| 31 ile %40 arasında | 15’e kadar |
| 40’tan fazla | 20’ye kadar |
Dubai’de kira anlaşmazlıkları nasıl çözülür?
Dubai’de mülk kiralarken huzurlu bir deneyim yaşayacağınızı umuyoruz. Ancak, bakım ve onarım anlaşmazlıkları, kira borçları, tahliye, mülk hasarı veya kira sorunları gibi konulardakiracılık anlaşmazlıklarıile karşılaşmanız durumunda endişelenmeyin. Anlaşmazlıkları çözmenin yasal yolları vardır.
Dubai Kira Anlaşmazlık Merkezi’ne anlaşmazlık başvurusunda bulunma
RDSC, yukarıda da belirtildiği gibi, sadece haksız tahliye ile ilgilenmez. Bu adımları atarak diğer anlaşmazlıklar konusunda yardım isteyebilirsiniz:
- Kanıt toplayın.
- Kiralık Uyuşmazlık Çözüm Portalınıziyaret edin .
- Şikayetinizi bildirin ve kanıtları ekleyin.
- RDSC sorunu adil bir şekilde değerlendirecek ve kabul edilebilir bir çözümü kolaylaştıracaktır. Duruşmalarafiziksel veya dijital olarak katılmakiçin hazırlanın . RDSC kararı kendi internet sitesinde yayınlayacaktır.
Alternatif olarak, kanıtlarınızla birlikte Dubai’deki bir emlak kayıt mütevelli ofisini ziyaret edin. Dubai’deki yediemin ofislerinin güncellenmiş bir listesini, iletişim bilgileri ve çalışma saatleriyle birlikte Dubai Arazi Departmanı’nın web sitesinde bulabilirsiniz.
Olumlu bir kiralama deneyimi için pratik ipuçları
Genel olarak, olumlu bir deneyim için kiralarken çatışmadan kaçınmak en iyisidir. Bu sayede iş ve eğitimgibi sizi Dubai’ye getiren nedenlere odaklanabilirsiniz. İşte sorunlarla karşılaşmamanızı sağlayacak bazı ipuçları:
- Maaşınıza ve diğer gelir kaynaklarınızagöre kira için bir bütçe belirleyin. Geliriniz, eve geri gönderdiğiniz para olan havaleleri de kapsamalıdır.
- Kiranızı zamanında ödeyin. Maddi zorluklar yaşamanız durumunda, ev sahibine yazılı bir bildirim gönderin ve taşınmamayı tercih ederseniz bir ödeme planı oluşturun.
- Kira sözleşmenizdeki koşullara uyun.
- Her şeyi anladığınızdan emin olmak için sözleşmeyi imzalamadan önce açıklama isteyin. Anlamadığınız şeyleri açıklaması için bir avukata danışabilirsiniz.
- Sizi yasadışı prosedürlerden korumak için kiralama sürecini bilin.
- Yalnızca RERA tarafından kayıtlı emlak acentelerinin, komisyoncuların ve şirketlerin hizmetlerini kullanın.
SSS
Ev sahibi ve kiracı kanununun 16. maddesi nedir?
Madde 16, ev sahiplerini kiracının iyi koşullarda yaşamasını sağlamak için mülkün bakımını yapmaya ve hazırlamaya yönlendiren BAE kira yasalarının 2007 tarihli 26 sayılı Kanununun bir parçasıdır.
Dubai’de kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı ne kadar süre kalabilir?
Kira süresi dolduktan sonra, hangisi daha kısa ise, bir yıl veya kira sözleşmenizde belirtilen süre boyunca kalabilirsiniz.
Dubai’de boya işlerinden kim sorumludur, ev sahibi mi yoksa kiracı mı?
Siz taşınmadan önce evin boyanmasından ev sahibi sorumludur. Ancak, evi kiralamanın başlangıcındaki orijinal haliyle iade etmelisiniz, böylece taşınırken boyayacaksınız.
Kira kanununun 25. maddesi nedir?
Madde 25, kira sözleşmeniz sona ermeden önce ev sahibinizin sizi tahliye edebileceği koşulları belirleyerek sizi haksız/haksız tahliyeye karşı korur.